29. maijā stājas spēkā plaši grozījumi Dzīvokļa īpašuma likumā. Kopā ar zvērinātu advokāti Ievu Keterliņu aplūkojam, ko paredz jaunā likuma nodaļa “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu” un kādas izmaiņas ieviestas dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas kārtībā. Citastarp der zināt – tagad dzīvokļu īpašniekiem noteiktās situācijās ir tiesības vērsties tiesā ar prasību atzīt kopības lēmumu par pieņemtu, kā arī pieprasīt izveidot stāvvietu personām ar invaliditāti.
Precizēts regulējums par dzīvokļu īpašnieku atsevišķās lietošanas tiesībām un kopīgo infrastruktūru.
Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā (turpmāk – grozījumi) tiek ieviests jauns regulējums (IV nodaļa “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu”) par to, kā dzīvokļu īpašnieki:
- var noteikt, grozīt vai izbeigt atsevišķās lietošanas tiesības jeb vienoties par īpašnieka tiesībām lietot kādu noteiktu, bet no kopīpašuma neatdalītu reālo daļu atsevišķi no citiem īpašniekiem (piemēram, noteikt dzīvokļa īpašniekam konkrētas autostāvvietas vai mantu glabātuves lietošanas tiesības);
- var nodibināt, grozīt vai izbeigt kopīgās infrastruktūras (ceļš un tādi labiekārtojumi kā bērnu laukums vai inženierbūves) lietošanas tiesības gadījumos, kad tās ir kopīgas ar kaimiņu mājām (piemēram, divām dzīvojamajām mājām, kas atrodas uz dažādiem zemesgabaliem, ir kopīgs bērnu laukums, par kura kopīgu izmantošanu un uzturēšanu kopības savstarpēji vienojas).
Jaunā Dzīvokļa īpašuma likuma nodaļa ir vērsta uz jaunu dzīvojamo māju būvniecības procesu, nevis pašreizējās situācijas uzlabošanu gadījumos, kad vairākām dzīvojamajām mājām, kas atrodas uz dažādiem zemesgabaliem, ir kopīgas inženierkomunikācijas vai piebraucamie ceļi, secina zvērināta advokāte Ieva Keterliņa.
Advokāte skaidro: “Lai dzīvokļu īpašnieku kopība varētu noteikt atsevišķās lietošanas tiesības vai nodibināt, grozīt vai izbeigt kopīgu infrastruktūru, pilnīgi visiem dzīvokļu īpašniekiem jānobalso “par”. Tādējādi grozījumi sasniedz likumprojekta anotācijā minēto mērķi – atvieglot dzīvojamo māju attīstītāju tiesības ieviest kopīgu infrastruktūru vairāku dzīvojamo māju starpā, kā arī paredzēt dzīvokļu īpašniekiem tiesības līdz ar dzīvokļa īpašumu iegādāties atsevišķas lietošanas tiesības uz konkrētu autostāvvietu vai mantu glabātuvi.
Savukārt jau ekspluatācijā nodoto dzīvojamo māju dzīvokļu īpašniekiem grozījumos paredzētās tiesības izmantot būs krietni grūtāk vai pat neiespējami, jo praksē ir grūti iegūt pilnīgi visu dzīvokļu īpašnieku piekrišanu. Līdz ar to grozījumos ieviesto kārtību (IV nodaļu “Lietošanas tiesības uz kopīpašumā esošo daļu”), visticamāk, izmantos pārsvarā nekustamo īpašumu attīstītāji, nevis dzīvokļu īpašnieki.”
Samazināts nepieciešamais kvorums kopīpašuma daļas kopīgas lietošanas kārtības noteikšanai
I. Keterliņa gan uzsver, ka grozījumi aizvien paredz dzīvokļu īpašnieku tiesības noteikt kopīpašuma daļas kopīgo lietošanas kārtību:
“Turpmāk Dzīvokļa īpašuma likuma 16. panta otrās daļas 12. punkta pārformulētā versija tomēr pēc būtības noteiks to pašu, kas līdz šim rakstīts likuma 16. panta otrās daļas 2. punktā, proti, ka tikai kopībai ir tiesības pieņemt lēmumus par “kopīpašumā esošās daļas lietošanas noteikumiem”. Proti, lai noteiktu kopīpašuma daļas lietošanas kārtību, “par” jānobalso dzīvokļu īpašniekiem, kas pārstāv vismaz divas trešdaļas no dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašumiem.”
Noteiktas tiesības prasīt autostāvvietu izveidi personām ar invaliditāti
Ar grozījumiem Dzīvokļa īpašuma likumā noteiktas dzīvokļa īpašnieka tiesības prasīt izveidot autostāvvietu personām ar invaliditāti (Dzīvokļa īpašuma likuma 11.2 pants). Šādas tiesības gan var nebūt iespējams realizēt gadījumos, kad uz zemesgabalu vai tā atbilstošo daļu jau nodibinātas atsevišķās lietošanas tiesības, noteikta lietošanas kārtība dzīvokļu īpašnieku starpā, zemesgabals ir nodots lietošanā trešajai personai vai pastāv citi pamatoti iemesli šādu stāvvietu neveidot.
“Kopības lēmumam par attiecīgās autostāvvietas izveidi jāstājas spēkā nākamajā dienā pēc tā izziņošanas. Būvniecības informācijas sistēmas (BIS) funkcionalitāti šāda lēmuma pieņemšanai varēs izmantot, sākot ar 2026. gada 1. novembri.1 Turpretī organizēt kopsapulci vai izsūtīt aptaujas anketas dzīvokļu īpašnieki var jau ar grozījumu spēkā stāšanās brīdi, t. i., 2026. gada 29. maiju,” uzsver I. Keterliņa.
Atkārtoti var lemt tikai par tiem jautājumiem, kam nepieciešams vienkāršā vairākuma balsojums
Grozījumi paredz, ka turpmāk atkārtotā kopsapulcē vai atkārtotā dzīvokļu īpašnieku aptaujā pieļaujams izskatīt tikai tos jautājumus, par kuriem lēmumu var pieņemt ar vienkāršā vairākuma balsojumu. “Tie ir lēmumi, kuru pieņemšanai vajag, lai “par” nobalso vairāk nekā puse dzīvojamās mājas dzīvokļu īpašnieku, tāpēc, piemēram, par lietošanas kārtības noteikšanu nav iespējama atkārtota aptauja vai kopsapulce, jo balsojumam par to vajadzīgais kvorums ir divas trešdaļas,” skaidro advokāte.
Paredz iespēju dzīvokļa īpašniekam tiesā prasīt kopības lēmuma atzīšanu par pieņemtu, ja kopība nespēj vienoties
Grozījumi paredz dzīvokļa īpašniekam tiesības celt tiesā prasību pret dzīvokļu īpašnieku kopību, lai tās lēmums tiktu atzīts par pieņemtu (Dzīvokļa īpašuma likuma 23. pants), ja:
- tas ir kopības kompetencē;
- tas nodrošina pienācīgu dzīvojamās mājas pārvaldīšanu;
- pirms prasības celšanas dzīvokļu īpašnieku kopība lēmusi par jautājumu kopsapulcē vai aptaujā, bet tas nav pieņemts.
Ar tiesas spriedumu atzītais dzīvokļu īpašnieku kopības lēmums ir saistošs visiem dzīvokļu īpašniekiem. Šādu lēmumu dzīvokļu īpašnieku kopība var grozīt vai atcelt, ja mainās tā pieņemšanas pamatā bijušie apstākļi un tas atbilst dzīvokļu īpašnieku pamatotajām interesēm.
“Lai arī regulējums varētu veidot papildu noslodzi tiesu sistēmai, tas sniedz risinājumu gadījumos, kad dzīvokļu īpašnieki neiesaistās dzīvojamās mājas pienācīgai uzturēšanai būtisku lēmumu pieņemšanas procesā. Pagaidām gan grūti pateikt, vai dzīvokļu īpašnieki vēlēsies izmantot šādas tiesības, jo prasījums tiesā nozīmē ievērojamus izdevumus prasītājam (dzīvokļa īpašniekam). Turklāt, ja prasība tiks apmierināta, tad tiesāšanās izdevumi tiks piedzīti no atbildētāja (dzīvokļu īpašnieku kopības), tātad arī paša prasītāja, kas ir tās sastāvā. Veidojas situācija, ka pašam prasītājam beigās jāsedz izdevumi, kas saistīti ar viņa pamatoto vēršanos tiesā, un par to nākas maksāt neatkarīgi no iznākuma” pauž I. Keterliņa.
Precizēta dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma apstrīdēšanas kārtība
Ar grozījumiem precizēta kārtība, kādā kopības lēmumi apstrīdami un atzīstami par spēkā neesošiem (skat. Dzīvokļa īpašuma likuma 24. pantu2), un paredzēts, ka prasības celšanas triju mēnešu noilgums neattiecas uz situācijām, kad kopības lēmums ir pretējs likumam. “Turpmāk prasība tiesā ceļama tieši pret kopību, nevis atsevišķi pret tiem dzīvokļu īpašniekiem, kuri lēmuma pieņemšanas procesā ir pieņēmuši attiecīgo lēmumu. Tas atvieglos tiesu administratīvo slogu, kā arī samazinās potenciālos tiesāšanās izdevumus, kas individuāli jāsedz katram īpašniekam. Tomēr, līdzīgi kā minēts iepriekš, ja prasību apmierina, tad pašam prasītājam kā daļai no kopības tāpat būs jāsedz tiesāšanās izdevumi, kurus no tās kā zaudējušās puses piedzītu,” uzsver advokāte.
Nostiprinātas dzīvokļu īpašnieku tiesības līdzdarboties mājas pārvaldīšanā un citi grozījumi
Ar grozījumiem likumā arī tieši nostiprinātas dzīvokļu īpašnieku tiesības piedalīties dzīvojamās mājas pārvaldīšanā, līdzdarbojoties dzīvokļu īpašnieku kopības kompetences īstenošanā, un precizēts, ka:
- dzīvokļu īpašnieku kopību attiecībās ar trešajām personām un tiesā pārstāv pārvaldnieks, ja vien dzīvokļu īpašnieku kopības pārstāvību konkrētajā gadījumā neīsteno tās pilnvarotā persona. Pārvaldnieks ir tiesīgs dzīvokļu īpašnieku kopības vārdā slēgt aizdevuma līgumu tikai uz atsevišķa dzīvokļu īpašnieku kopības lēmuma pamata;
- dzīvokļu īpašnieki nevar patstāvīgi īstenot tiesības, kuru īstenošana ar šo likumu noteikta dzīvokļu īpašnieku kopībai;
- tikai dzīvokļu īpašnieku kopība ir tiesīga pieņemt lēmumu par atsevišķās lietošanas tiesības uz noteiktu neatdalītu reālu daļu no kopīpašuma daļas nodibināšanu (atsevišķās lietošanas tiesības), grozīšanu vai izbeigšanu; kopīgās infrastruktūras lietošanas tiesības nodibināšanu, grozīšanu vai izbeigšanu; kopīpašuma daļas lietošanas noteikumiem;
- lai pieņemtu lēmumu par ceļa zīmes izvietošanu vai autostāvvietas izveidi elektromobiļiem, ja vienlaikus tiek izveidots elektrotransportlīdzekļu uzlādes punkts, nepieciešams, lai “par” nobalso dzīvokļu īpašnieki, kas pārstāv vairāk nekā pusi no visiem dzīvokļu īpašumiem;
- ja dzīvokļa īpašuma sastāvā ietilpstošais atsevišķais īpašums ir nedzīvojamo telpu grupa, ko izmanto par autostāvvietu vai noliktavu (lietu glabātuve), un ja šāds dzīvokļa īpašums pieder vairākām personām kopīgi, un ja ir noteikta tā dalītas lietošanas kārtība, tad šāda dzīvokļa īpašuma kopīpašniekiem nav pirmpirkuma un izpirkuma tiesību tā domājamo daļu atsavināšanas gadījumā (šāda kārtība noteikta, lai domājamās daļas no šī atsevišķā īpašuma būtu iespējams atsavināt ikvienam dzīvojamās mājas dzīvokļa īpašniekam).
